م حقوق و تکالیف ارتش میلیونی مالکان و مستاجران ایرانی چیست؟ - وبلاگ حقوقی محمد حسنی
X
تبلیغات
رایتل

حقوق و تکالیف ارتش میلیونی مالکان و مستاجران ایرانی چیست؟

دوشنبه 18 بهمن‌ماه سال 1395
در محاکم قضایی یکی از بیشترین دعاوی که به چشم می خورد دعوای بین مالک و مستاجر است . دعوا هایی که اگر هر یک از آنان از حقوق و تعهدات قانونی و قراردادهای خود آگاهی داشته باشند، از بروز مشکلات عدیده‌ای جلوگیری می شود اما با این حال آمار های رسمی نشان می دهد، طی چند سال اخیر، سالانه 10 تا 18 هزار پرونده قضایی برای دعاوی میان مالک و مستاجر در دادگاه های عمومی کشور تشکیل می شود.  کاهش قدرت خرید مردم در بازار مسکن سبب شده است تقاضا در بازار اجاره افزایشی قابل توجه را تجربه کند . براساس آمار درصد مستاجران ایرانی در یک دهه گذشته افزایشی 2 درصدی را تجربه کرده است .

به گزارش «تابناک» بررسی وضعیت بازار اجاره نشان می دهد داغ ترین بازار اجاره به سال های 1390 و 1391 اختصاص داشته است . در این سال ها سهم خانوارهای مستاجر به ترتیب به 28.5 و 27 درصد افزایش یافته است . قدرت خرید خانوارهای ایرانی در این سال ها به شدت کاهش یافت و در نتیجه سهم مستاجران از بازار مسکن به شدت افزایش یافت .

همچنین در محاکم قضایی یکی از بیشترین دعاوی که به چشم می خورد دعوای بین مالک و مستاجر است . دعوا هایی که اگر هر یک از آنان از حقوق و تعهدات قانونی و قراردادهای خود آگاهی داشته باشند، از بروز مشکلات عدیده‌ای جلوگیری می شود اما با این حال آمار های رسمی نشان می دهد، طی چند سال اخیر، سالانه 10 تا 18 هزار پرونده قضایی برای دعاوی میان مالک و مستاجر در دادگاه های عمومی کشور تشکیل می شود. 

آمارهای منتشر شده در سالنامه آماری مرکز آمار ایران نشان می دهد، دعاوی میان مالک و مستاجر در سال های 1375، 1380، 1385، 1386، 1388، 1389 و 1390 به ترتیب 24817، 38705، 22938، 20617، 10497،16889 و 18446 هزار پرونده در سال بوده است که در بر این اساس مالکان و مستاجران در سال 1380 با تشکیل 38705 پرونده بیشترین و سال 1388 با 10497 پرونده کمترین آمار دعاوی را داشته اند.

با این اوصاف آگاهی از حقوق و تعهدات موجر و مستاجر، موجب می‌شود تا اختلافات کمتر شده و موجرین و مستاجرین به حقوق خود قانع بوده و تعهدات خود را نیز به موقع اجرا نمایند. 

نکاتی درباره قانون موجر و مستاجر 

محل های مسکونی قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر 56 تابع قانون مدنی بود ولی با تصویب قانون اخیر علاوه بر محل های تجاری ، محل های مسکونی که قبل از سال 54 ساخته شده و قبل از سال 56 واگذار شده تابع این قانون قرار گرفت. بنابراین سایر اجاره ها و همچنین اجاره های بعد از سال 56 تا سال 62 تابع مقررات قانون مدنی می باشد. قانون روابط موجر و مستاجر سال 62 اجاره های محل سکونت را تابع قانون مدنی و قواعد استثنایی این قانون و تراضی طرفین قرارداد ( مواد 1 و 15 ) قرار داد. ولی به طور استثنایی برخی اجاره های محل های مسکونی مثل خانه های سازمانی تابع قانون 56 باقی ماند. پس از این قانون ، قانون روابط موجر و مستاجر 76 تصویب و اجاره محل های مسکونی و تجاری را تابع مقررات قانون مدنی و مقررات این قانون و تراضی طرفین قرار داد.

در مواردی نیز که محلی نه برای سکونت و نه برای کسب و تجارت داده شود مانند واگذاری محل برای درمانگاههای عمومی ، انجمن ها و سندیکاها طبق تبصره 2 ماده 14 قانون سال 56 و تبصره 1 ماده 8 قانون سال 62 از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکونت است. 

به طور خلاصه می توان مقررات این قوانین را به صورت ذیل تقسیم بندی نمود:
همواره قراردادهای اجاره خود را با امضای دو نفر شاهد تنظیم کنید در غیر این صورت از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 (تخلیه فوری ملک) بهره مند نخواهید شد.

1- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 : مطابق این قانون کلیه اماکن تجاری که پیش یا پس از تصویب این قانون به اجاره واگذار شده یا می شود و همچنین اماکن مسکونی که قبل از سال 54 ساخته شده و قبل از تصویب این قانون واگذار شده است تابع مقررات این قانون می باشد. اجاره های اماکن مسکونی بین سال 56 تا سال 62 مشمول مقررات قانون مدنی می باشد.

2- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 62 : مطابق این قانون کلیه اماکن مسکونی بر طبق مقررات قانون مدنی ، مقررات این قانون و تراضی طرفین قرارداد به اجاره داده می شود.

3- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 : مطابق این قانون کلیه اماکن مسکونی و تجاری مشمول مقررات قانون مدنی ، مقررات این قانون و تراضی طرفین قرارداد می باشد.

"اجاره" واژه رایج و پر کاربردی است که همه ما کم و بیش درباره اش می شنویم و بیشتر افراد با معنی و مفهوم آن آشنا هستند. موضوع اجاره به طور معمول اشیا هستند و بیش از همه اجاره درباره زمین و ساختمان و گاهی خودرو یا ماشین آلات صنعتی به کار برده می شود.

با توجه به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آن ها به خانه یا محل سکونت و اقامت به عنوان نیاز اساسی و همچنین استفاده از ساختمان های با کاربری های گوناگون از جمله تجاری، اداری، صنعتی و مسکونی قانونگذار برای تنظیم روابط در اجاره املاک و اموال ضوابط و مقرراتی را پیش بینی کرده است.

قرارداد و قانون حاکم

1-  آنچه اکنون به عنوان مقررات قابل اجرا درباره روابط استیجاری اجرا می شود،‌ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 است. برای این که قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال 1376 باشد لازم است ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود. از جمله این که قرارداد به صورت کتبی، ‌در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود.

2-  اجاره محل های مسکونی که پیش از لازم الاجرا شدن قانون 1376 تنظیم شده باشند مشمول قانون سال1362 و محل هایی که برای کسب و کار و تجارت تا تاریخ 1/7/1376 به اجاره داده شده اند مشمول قانون مصوب 1356 است.

شرایط اجاره

1- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملکی را به اجاره دهد مستاجر هم میتواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد

2-مدت اجاره باید معین باشد : اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه ..) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می شود

3- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد می تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد

سرقفلی

1-سرقفلی حقی است برای مستاجر که در صورت پیش بینی در قرارداد و پرداخت آن به موجر در آغاز اجاره و یا در صورت انعقاد قرارداد اجاره محل تجاری پیش از اجرای قانون سال 1376 – و پیش از سال 27/9/65  -  در صورت تخلیه محل اجاره از سوی موجر به مستاجر پرداخت می شود.

2- در صورت تغییر شغل محل اجاره تجاری بر خلاف توافق و قرارداد،‌ نه تنها موجر می تواند تخلیه محل را از مستاجر و در صورت خودداری وی از دادگاه بخواهد، بلکه در این صورت هیچ مبلغی از سرقفلی به مستاجر متخلف پرداخت نمی شود. اما در صورت انتقال محل به دیگری بدون اجازه موجر یا توافق او، همزمان با تخلیه مورد اجاره باید نیمی از سرقفلی له مستاجر پرداخت شود؛

تخلیه

1-با پایان مدت اجاره محل مسکونی و درخواست موجر یا نماینده قانونی وی، محل اجاره در صورت رسمی بودن قرارداد اجاره از طریق اداره اجرای اسناد رسمی ظرف یک هفته و در صورت عادی بودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضایی تخلیه خواهد شد؛

2-   علاوه بر این مواردی در قانون موجر و مستاجر سال 1376 و قانون مصوب 1356 – صرفاً درباره محل اجاره تجاری- پیش بینی شده است که در صورت پیش آمد آن هر طرف یا دو طرف می توانند قرارداد را فسخ کنند و به آن پایان دهند. تعدی و تفریط مستاجر در محل اجاره، انتقال به غیر بدون اجازه مالک و عدم پرداخت اجاره بها در صورت تحقق شرایط پیش بینی شده در قانون و تحت شرایطی برای نیاز شخصی موجر یا اعضای خانواده وی امکان درخواست تخلیه محل اجاره بوجود می آید.

اجاره بها و پول پیش

1-به طور معمول اجاره بها یا به گفته قدیمی ها کرایه همان پولی است که باید مستاجر در زمان های معین به موجر (مالک) بپردازد. ممکن است پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان مثل قرض الحسنه که پرداخت می شود در قرارداد اجاره محل مسکونی به عنوان بخشی از اجاره بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود؛

2-هر آنچه به عنوان تضمین، ودیعه و از این قبیل میان طرفین توافق و مبادله شود معتبر است و باید بر اساس آن عمل شود.

انتقال محل اجاره به دیگری

1-  چنانچه در اجاره محل تجاری یا مسکونی، مالک یا همان موجر مالکیت محل را به دیگری واگذار کند، قرارداد اجاره معتبر باقی می ماند مگر آن که در قرارداد میان موجر و مستاجر توافق دیگری شده باشد. مثل این که توافق شده باشد که در صورت انتقال مالکیت مورد اجاره به دیگری قرارداد توسط یکی از طرفین قابل فسخ باشد یا خود بخود پایان یابد(به اصطلاح حقوقدان ها منفسخ شود) یا با توافق موجر و مستاجر  تمام شود (به بیان حقوقدان ها اقاله شود)؛

2-  در محل اجاره تجاری، چنانچه پیش از  سال 1376 تنظیم شده باشد یا پس از سال 1376 تنظیم و مستاجر در آغاز اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی یا حق کسب،‌پیشه یا تجارت پرداخت نموده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستاجر بدون اجازه و توافق موجر (مالک) و اثبات آن به درخواست موجر محل اجاره تخلیه و نیمی از مبلغ مذکور به مستاجر متصرف پرداخت می شود. همچنین چنانچه موجر بخواهد محل اجاره تجاری را بدون حق قراردادی یا دلیل قانونی تخلیه کند به شرط موافقت مستاجر و پرداخت مبلغ فوق الذکر تخلیه انجام می شود.

دعاوی موجر و مستاجر 

1- موجر (مالک) می تواند در صورت استفاده مستاجر مغایر با موضوع نوشته شده در قرارداد و بر خلاف توافق، انتقال محل اجاره به دیگری (در صورت ممنوعیت در قرارداد محل مسکونی و در صورت عدم اجازه به مستاجردر اجاره محل تجاری)، تخریب و صدمه به محل اجاره که قابل جلوگیری هم نباشد، عدم پرداخت اجاره بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسکونی با مراجعه به شورای حل اختلاف در باره محل اجاره مسکونی و دادگاه عمومی حقوقی درباره محل اجاره تجاری دعوی حقوقی مطرح کند و دادخواست بدهد. موارد یادشده در صورت اثبات و انطباق با مقررات یا شرایط قرارداد می تواند مستند تخلیه محل اجاره یا دریافت خسارت یا محکومیت مستاجر به جلوگیری از تخلف باشد؛

2- مستاجر هم می تواند درمواردی مثل تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) و یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده است و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستاجر – براساس قانون و قرارداد – همچنین بازگرداندن ودیعه، قرض الحسنه یا هر مبلغی که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یادشده مراجعه و دادخواهی کند.

تکالیف موجر:

1-موجر باید پس از انعقاد قرارداد، مورد اجاره (خانه یا آپارتمان یا مغازه) را تحویل مستاجر دهد.

2-برگرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه.

3-انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی)، آسانسور، ایزوگام پشت بام، سیستم فاضلاب و دیگر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود، موجر باید آن را در اسرع وقت انجام دهد.

تکالیف مستاجر

1-پرداخت کرایه: 

معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است. در خور ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره، حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد باید مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد.

2-تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد.

3-انجام تعمیرات غیر اساسی: 

اگر خانه به رنگ آمیزی جزئی یا تعویض لامپ ها یا پریز و کلید برق و قفل درها و مواردی از این قبیل نیاز داشته باشد، مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد.

4-پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ

5-جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: 

اگر محل مورد اجاره به تعمیرات کلی نیاز پیدا کند، انجام این تعمیرات با موجر است و مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری کند.

6-خودداری از ورود خسارت به محل اجاره: 

مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود. در صورت ورود خسارت، مستاجر باید آن را جبران کند.

7-خودداری از تغییر شکل و حالت خانه: 

مستاجر اجازه ندارد در خانه مورد اجاره تغییرات ایجاد کند؛ مثلا دیواری را بردارد یا اتاق دیگری ایجاد کند.

حقوق مستاجر

مستاجر حق دارد از انباری و یا پارکینگ مشترک منزل مورد اجاره، استفاده کند مگر اینکه در قرارداد اجاره برخلاف آن توافق شده باشد. اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد در هنگام تخلیه می تواند آن را از موجر پس بگیرد. همچنین مستاجر می تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در قرارداد برخلاف آن توافق شده باشد .

حقوق موجر

1-دریافت اجاره بها در زمان های تعیین شده
2-حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد
3-حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات


یادآوری مهم:

1-  طرفین می توانند هر شرطی را که در قانون به طور صریح ممنوع نباشد در قرارداد بنویسند و توافق کنند؛

2-  در هر قرارداد، نمایندگان قانونی از جمله وکیل، وارث یا قیم موجر یا مستاجر می توانند آن را از سوی موکل، مورث یا صغیر، سفیه و محجور امضا و تاییدکند.

3: همواره قراردادهای اجاره خود را با امضای دو نفر شاهد تنظیم کنید در غیر این صورت از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 (تخلیه فوری ملک) بهره مند نخواهید شد.
http://www.tabnak.ir/